Vente en viager d'un bien immobilier en France

Le viager est une forme de vente immobilière : une personne généralement âgée vend sa maison en contrepartie d'une rente viagère, en conservant, peut-être, le droit d'y rester vivre. Le vendeur, toujours nommé crédirentier, bénéficie alors d'un droit d'usufruit ou d'un droit d'usage et d'un droit au fruit (usus et fructus) d'un bien appartenant à autrui. Ces deux dernières notions ont des effets juridiques différents sur lesquels le vendeur comme l'acquéreur doivent rester attentifs.

Le bien peut être aussi vendu en viager libre de toute jouissance ou d'occupation.

L'acheteur, toujours nommé débirentier, paie le bien sous la forme d'une rente viagère (rente garantie à vie), une somme annuelle, trimestrielle ou mensuelle versée au vendeur tant que ce dernier est vivant. Le contrat peut prévoir le versement d'un capital d'origine, nommé le bouquet. Alors, le calcul de la rente en tient compte. L'équilibre entre bouquet et rente reste librement négociable entre le vendeur et l'acquéreur. La rente doit être indexée à un indice de référence.

Le contrat est rédigé par un notaire. Le bien devient la propriété de l'acheteur dès la signature de l'acte. Si le logement est occupé par le vendeur, ce dernier en conserve la jouissance jusqu'à son décès. Alors, le montant du prix tient compte d'un abattement pour l'usufruit et l'occupation.

Intérêt du viager

Pour le vendeur, le viager est une formule qui lui sert à s'assurer d'un revenu régulier jusqu'à la fin de ses jours. S'il conservait la propriété de son bien, il ne pourrait pas profiter du capital qu'il détient et ce dernier reviendrait à ses héritiers. C'est une formule bien adaptée pour les personnes qui n'ont pas d'héritiers. Pour que cette ressource ne soit pas érodée au fil du temps, il faut que la rente soit indexée sur l'inflation.

Les risques

Dans le cadre d'une vente à un commerçant ou profession libérale et que ce dernier soit mis en faillite, le code du commerce (Article L. 621-40) qui régit la liquidation du bien s'applique et la clause de sureté contenue dans l'acte, dite "clause résolutoire" devient dans ce cas inapplicable.

Pour l'acheteur

Pour l'acheteur, c'est un moyen d'échelonner la dépense d'acquisition d'un bien immobilier. En outre, l'acheteur fait un pari sur la longévité du vendeur. Ce pari peut être gagnant ou perdant, comme ce fut le cas du notaire qui acheta en viager, en 1965, la maison de Jeanne Calment dans ce cas âgée de 90 ans : ce malheureux acheteur paya des années de rente pour rien car il est mort un an avant sa vendeuse qui est décédée à plus de 122 ans en continuant à toucher la rente versée par les héritiers du notaire.

Le débirentier

L'on parle de débirentier pour désigner la personne qui doit payer la rente viagère.

Le crédirentier

L'on parle de crédirentier pour désigner le bénéficiaire de la rente viagère.

Anecdote

Cette forme de vente immobilière a donné lieu à un film comique français : Le Viager de Pierre Tchernia. Le film américain Un duplex pour trois de Danny DeVito s'est inspiré de l'affaire de Jeanne Calment.

Bibliographie

• Philippe Page & André Culot (dir. ), Les droits de jouissances. Aspects civils et fiscaux, Ed. Anthemis, 2007, 230p.

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